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涉不动产的执行

发布时间:2018-11-14
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涉不动产的执行

——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用范围

案例基本信息

1、案由:案外人执行异议之诉

2、当事人 

异议人(案外人):沈某

申请执行人:万某

被执行人:A房地产开发有限公司

基本案情

万某与A商品房买卖合同纠纷一案作出了生效民事调解书,双方达成协议:A公司于XX前将办理XX号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,并协助万某到产权登记机关办理上述房屋的房地产权属登记证书。万某后申请执行,法院查封了该房。

执行中,案外人沈某主张涉案房屋虽登记在A名下,但其已经在查封之前签订合法有效的商品房买卖合同,也依照合同约定支付了全部购房款,并始终占有使用该房,因此应当享有排除执行的权利,提出异议,要求中止对该房屋的执行。

申请执行人万某辩称:不同意案外人的异议请求。理由:一,无真实合法有效的买卖合同关系,没有网签,没有预售登记备案,二,无证据证明涉案购房款实际交付,没有银行凭据,三,无证据证明案外人实际居住该房屋,以及名下无其他用于居住的房屋。

被执行人A辩称,同意案外人沈某的异议请求。认可案外人之购房及付款的事实。

法院查明 :万某与A商品买卖预售合同纠纷一案,于2008年作出XX民事调解书,当中双方达成协议:1、A于2008年XX日前将办理XX房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,并协助万某到产权登记机关办理上述房屋的房地产权属登记证书。万某据此向本院申请强制执行,本院于2009X日立案受理。本案执行中本院于2012年XX日查封X号房。

本案审查过程中,案外人沈某向本院提交《商品房买卖合同》、入住手续对其主张予以佐证,其中合同显示签订日期2009年XX日,房屋总价款XXXX元;入住交接手续显示房屋交接手续办理日期为2009年XX日。被执行人A均对上述证据材料均予以认可,并提交房款收据及相应的XX银行进账单、燃气费、有线电视初装费收据、水电费收据。申请执行人万某就上述证据材料中银行进账单之真实性及证明目的均予以认可,其余证据材料之真实性均不予认可,主张X号房在当时已被本院因其他案件查封。

法院认为:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,案外人已经就其在本院查封之签订购房合同、支付价款并实际占有房屋的事实提供了相应证据予以佐证,且未能办理过户非其本身的原因所致。申请执行人万某就其辩称主张未能提交相应证据材料予以佐证,故本院不予采信。案外人沈某之异议,合法有据,应当予以支持。

综上,本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项第二百二十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下: 本院(2009)X执字第XXXX号案件中,中止对XX号房屋的执行。 本裁定送达后即发生法律效力。 如不服本裁定,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

律师评析

本案中主要涉及的是2015年5月5日其实施的《规定》中第二十八条、第二十九条的适用范围。

《规定》第二十八条系针对金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议,即符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

《规定》第二十九条系针对金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

由此可见,上述两条规定对于案外人异议能够支持的情形并非完全一致。本案中,就主体而言,被执行人确系《规定》第二十九条规定的主体,但案外人能够证明的事实确系仅满足《规定》第二十八条对于买受人一般被执行人名下不动产的情形。因此,适用《规定》第二十九条会得出截然相反的裁判结果。

因此,就被执行人系房地产开发企业的,案外人提出异议,如其无法证明满足《规定》第二十九条之情形,但满足了《规定》第二十八条的情形,是否能够适用《规定》第二十八条予以支持,产生了争议。

一种观点认为,《规定》第二十八条系一般规定,第二十九条系特别规定,在此类案件中应当严格适用特别规定,如案外人无法满足规定的情形,其异议就不能予以支持。

另一种观点认为,即使被执行人系房地产开发企业,只要案外人能够证明满足《规定》第二十八条之情形的,也应当适用第二十八条予以支持,理由如下:

1、从立法意图方面,《规定》第二十八条、第二十九条均系对执行中依据不动产登记确定不动产权属的例外规定,属于对善意购买日期待权的保护。第二十九条本意是针对买受房地产开发企业的商品房的消费者的特殊保护,因此其本意应当是相对于第二十八条涉及的买受人证明责任予以减轻的规定。该两个条文并不是一般规定和特别规定之间的关系,不能仅适用特别法优于一般法的使用原则。

2、《规定》第二十九条本身欠缺可操作性。一方面,并未明确无其他居住房屋的范围,比如是在受诉法院范围还是全省、全国。另一方面,条文未明确相应证明标准及举证责任。比如是由案外人提交名下无居住房屋的证明,还是由申请执行人反证案外人名下已有其他可供居住的房屋。

综上,本案中虽然案外人买手的是被执行人A房地产开发企业名下的房产,但其能证明符合买受一般被执行人名下不动产的相应情形,法院应适用《规定》第二十八条支持其异议,中止对涉案标的的执行。