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房屋买卖合同纠纷|郑州市专业诉讼律师

发布时间:2018-09-15
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房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

(2016)沪0115民初28942号

原告(反诉被告):唐国武,男,1988年1月21日生,汉族,住湖北省武汉市武昌区中南路XXX号XXX楼XXX号。委托诉讼代理人:李佳莉(系唐国武妻子),住址同上。委托诉讼代理人:张康彦(系唐国武舅舅),住湖北省武汉市武昌区洪山侧路XXX-XXX-XXX-XXX号。原告(反诉被告):李佳莉,女,1986年12月11日生,汉族,住江苏省苏州市沧浪区人民路XXX号。被告(反诉原告):朱云德,男,1956年12月1日生,汉族,住上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告):朱辉,男,1983年10月30日生,汉族,住址同上。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人:沈毅芬,上海震亚律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人:汪本科,上海震亚律师事务所律师。原告唐国武、李佳莉诉被告朱云德、朱辉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月18日立案受理后,依法适用普通程序,被告朱云德、朱辉依法提起反诉,本院依法将本诉与反诉合并审理,并于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)唐国武及其委托诉讼代理人张康彦、原告(反诉被告)李佳莉并作为原告(反诉被告)唐国武的委托诉讼代理人、被告(反诉原告)朱辉、朱云德及其共同委托诉讼代理人沈毅芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐国武、李佳莉向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告于2016年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》);2、判令被告返还原告已付购房款人民币50万元(以下币种同);3、判令被告支付原告以50万元为基数,自2016年2月28日起至2016年7月27日止,按银行同期贷款利率标准计算的利息;4、判令被告承担本案案件受理费及诉讼保全费。事实和理由:上海市浦东新区浦东大道3076弄14号601、601A室房屋(以下简称系争房屋)属于两被告所有。2016年2月26日,原、被告经上海诚业地产经纪事务所居间介绍,签订《房地产买卖居间合同》,当日原告向被告支付定金20万元。次日,原、被告双方就系争房屋签订《合同》,原告向被告支付房款30万元。2016年3月24日,《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场健康发展若干意见》发布,提高了非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限的标准,将政策调整为非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险年限需自购房之日前连续缴纳满5年及以上。由于政策突变,原告丧失了在上海的购房资格,合同继续履行不能。居间方向被告发出了通知函,但被告置之不理,也拒绝返还原告房款,故原告诉至法院并诉请如前。被告(反诉原告)朱云德、朱辉辩称,因为签约时,原告属于限购对象,现在合同确实无法继续履行,因此同意解除合同,但不同意原告其他诉讼请求。原、被告确实于2016年2月27日签订《合同》,之后原告向被告支付50万元房款。但是《合同》之所以不能履行,是因为两原告在签订《合同》之时交税或缴纳社保不满两年,不具有购房资格造成的。根据限购政策的规定,判断非上海市户籍家庭是否具有购房资格以签订网签购房合同之日为标准。因原告过错导致合同无法履行,过错在于原告。且因为原告已经提起诉讼,要求解除合同,所以原告必然不会再按照合同履行向被告支付房款,被告朱云德、朱辉并向本院提出反诉,根据《合同》第九条向原告唐国武、李佳莉主张违约金,并向本院提出反诉诉讼请求:1.判令解除《合同》;2.判令反诉被告唐国武、李佳莉向反诉原告朱云德、朱辉支付违约金1,216,000元;3.诉讼费由反诉被告唐国武、李佳莉负担。事实和理由:反诉被告唐国武、李佳莉在不具备购房资格的情况下与反诉原告签订购房合同,现导致无法继续履行合同,损害反诉原告利益,反诉被告已经严重违约,应按照合同约定承担违约责任。反诉被告唐国武、李佳莉辩称,反诉理由不成立,签订《合同》时,反诉被告已经符合限购政策的规定,是因为政策变更导致合同无法继续履行。且《合同》约定2016年7月20日前过户,反诉被告认为应以合同约定的过户时间这个时间节点来判断反诉被告是否具有购房资格。2016年7月20日,反诉被告符合政策规定,具有购房资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷作证。对与本案有关且有争议的证据和事实,本院认定如下:1、2013年11月8日上海市住房保障和房屋管理局发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》第一条规定:非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。第三条规定本通知自公布之日起施行,购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。2、两原告非沪籍人士,系夫妻关系。原告唐国武自2014年4月起参保个人城镇基本养老保险并缴费,至2015年8月正常缴费,2015年9月至2016年2月暂停缴费,之后于2016年3月补缴2015年9月至2016年2月个人城镇基本养老保险。原告李佳莉自2014年7月起参保个人城镇基本养老保险并缴费,至2016年2月正常缴费。本院认为,由于本案系争房屋的网签合同日期为2016年2月27日,所以判断原告在签订网签合同时是否具有购房资格应适用《通知》的规定,与2016年3月24日相关部门发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场健康发展若干意见》并无关系。2013年发布的《通知》明确规定,非沪籍家庭购房应当在签订网签合同之前三年内交税或缴纳社保累计两年以上。本院认为,判断购买方符合国家限购政策的规定,保证购买方具有购房资格系购买方的义务。一方面相关的国家政策、法律法规对外公布公示,购买方有途径查询及了解,另一方面购买方是否符合限购政策,需要结合购买方包括户籍、婚姻等个人身份信息或保有个人家庭住房等个人财产信息来判断,出售方并无途径直接查询到购买方的上述个人信息,相反购买方对自身信息最清楚。因此在签订《合同》时,原告作为购买方,应当对自己是否符合相关的限购政策规定负责。然而本案《合同》签订时原告就不符合既有政策规定,并非原告所称的“3.24”新政出台,政策变更后,其才丧失购房资格,影响合同履行。虽然《合同》是原、被告双方的真实意思表示,合法有效,但因原告不具有购房资格,确实会影响之后包括房屋过户、房款支付等在内的合同履行,进而影响原告取得房屋及被告获得房款的合同目的。故对于原告要求解除《合同》,被告亦同意该项诉讼请求,本院依法予以支持。在《合同》解除后,被告再无收取房款的合同依据或法律依据,根据法律规定,被告应当返还原告已收取的房款50万元。对于原告要求被告支付已付房款的利息,本院难以支持,理由在于,一方面在《合同》解除之前,被告当然有权收取购房款,另一方面造成《合同》无法履行的原因在于原告,所以对于原告主张的该笔资金损失,没有法律依据。至于反诉原告根据《合同》第九条第三款主张违约金,本院认为《合同》第九条第三款约定的是反诉被告逾期付款导致合同解除的违约金条款,本案中,反诉被告于2016年4月就起诉至本院要求解除合同,且反诉原告认为因反诉被告不具有购房资格,导致合同无法履行,而《合同》补充条款(二)对违反限售政策导致合同不能履行的后果作出了专门规定,故该项违约金主张缺乏合同依据,本院难以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,判决如下:一、解除原告(反诉被告)唐国武、李佳莉与被告(反诉原告)朱云德、朱辉于2016年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》;二、被告(反诉原告)朱云德、朱辉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)唐国武、李佳莉房款50万元;三、驳回原告(反诉被告)唐国武、李佳莉其他本诉诉讼请求;四、驳回被告(反诉原告)朱云德、朱辉其他反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元,诉讼保全费3,020元,共计11,820元,由原告(反诉被告)唐国武、李佳莉负担1,220元,由被告(反诉原告)朱云德、朱辉负担10,600元,反诉费7,872元(已减半收取),由被告(反诉原告)朱云德、朱辉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 

 

 

审判长  张杰

人民陪审员  田有娣

人民陪审员  梅丽华

二〇一六年八月十八日

书记员  王晔璐